2025年12月15日，“浙大税务专硕学位建设系列讲座”第68期讲座在浙大紫金港校区北教学楼3-319教室成功举办。安永（中国）企业咨询有限公司税务总监汤思韵女士应浙江大学经济学院康笛副教授邀请，以“房地产资产证券化过程中的税务解析”为主题，为税务专硕的同学们带来了专业且极具意义的分享。同时，安永（中国）企业咨询有限公司企业并购重组税务咨询税务合伙人孙超先生也受邀参与并共同交流。

汤思韵女士在为跨国公司及各类高成长民营企业提供税务和商业咨询服务方面拥有丰富的经验，包括中国投资架构设计搭建，公司重组设计及落地，红筹架构搭建、拆除等，公司税和间接税务规划等，并为制药、消费品、高科技、工业产品等行业的广泛客户提供服务。孙超先生则在为企业客户和私募基金客户提供税务尽职调查、税务咨询和税务架构安排服务的方面拥有15年以上的工作经验。同时，其参与过众多重大项目，涉及税务架构、税务模型审阅、企业架构重组、上市前重组及税务合规等领域。

图1 汤思韵女士介绍房地产证券化概念

讲座伊始，汤思韵女士先以房地产市场现状作为引子，继而向同学们引入了本次讲座的关键主题——房地产资产证券化。为了便于同学们理解，汤女士从两个角度分别向同学们讲解了房地产资产证券化的大致概念。她指出，从投资人角度来看，房地产资产证券化扩充了个人的投资途径，丰富了投资人的投资产品；从业主角度来看，可以利用房地产资产证券化作为融资工具，以此缓解现金流问题。

图2 汤思韵女士讲解REITs

紧接着，汤思韵女士详细介绍了基础设施公募REITs，即不动产投资信托基金。汤女士指出REITs（不动产投资信托基金）的底层资产需要满足两项基本条件，即必须是产权清晰完整的实体资产和必须能够产生稳定的经营现金流，至少保证年化回报率达到4%。同时，她还为同学们解读了从2020年到2025年公募REITs政策是如何逐渐由顶层制度细化至行业规范的。

图3 汤思韵女士介绍REITs设立前的资产重组

然后，汤思韵女士从REITs（不动产投资信托基金）设立前和设立时两个方面讲解了房地产资产证券化过程中的税务问题。汤女士首先从税收层面解释了房地产行业中一个公司通常只持有一个资产的原因，以此引出了REITs设立前资产重组的细节介绍。她通过比较资产转让、资产划转、实物出资、分立四种途径的税务处理方式和税收优惠，详细分析了REITs设立前四种资产重组方式的利弊。其次，汤女士讲解了REITs设立时的股权转让问题，她指出2022年3号公告为REITs提供了税收优惠待遇，当原始权益人将项目公司的股权转入REITs专项计划后，可以使用企业所得税递延纳税处理。

图4 汤思韵女士讲解REITs时的股债结构

此外，汤思韵女士还介绍了在REITs时构建股债结构的三种途径：直接收购项目公司股权，构建债权结构；新设子公司收购项目公司，构建股债结构；通过减资的方式完成交易，并同时构建股债结构。同时，汤女士详细分析了每一种途径的架构模式，并且还提供了该结构下已上市REITs产品的案例，让同学们更直观地理解股债结构。

讲座的最后，汤思韵女士还就职业规划问题与同学们进行了交流。她指出在财务工作中面对新的实践问题和挑战，拥有迅速上手学习和软技能相关的能力至关重要。同时，在面临工作岗位的选择时，她鼓励同学们结合时代背景，保持自己的判断，做出适合自身的选择。

图5 康笛老师为汤思韵女士与孙超先生颁发教学证书

本次讲座介绍了房地产资产证券化的基本概念，并重点梳理了其中涉及的税务问题。汤思韵女士结合自身丰富的工作经验，对REITs设立前的资产重组、设立阶段的股权转让及股债结构安排等关键环节进行了深入浅出的税务解析。她的分享不仅加深了同学们对房地产证券化的理解，也拓宽了大家的专业视野，有助于同学们进一步把握相关税务实践的前沿动态。

图6 康笛老师、汤思韵女士、孙超先生与同学们合影